房地合一稅怎麼算？
房地合一稅會影響賣房後實際可拿回的金額。這裡整理取得時間、、自住優惠、、可扣除費用與簡易試算觀念，讓屋主在開價或簽約前先有基本掌握。
房地合一稅快速重點
房地合一稅是針對房屋與土地交易所得課徵的所得稅。屋主賣房前，應先確認取得日期、、買進成本、、是否符合自住優惠，以及出售後的。
境內個人常見稅率表
| 持有期間 | 適用稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年，未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年，未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
| 符合自住房地優惠 | 400 萬內免稅，超過部分 10% |
實際稅率仍需依取得方式、身分、與國稅局認定為準。
基礎觀念
Q1. 房地合一稅是什麼？
房地合一稅是屋主出售房屋、土地或預售屋時，針對交易所得課徵的所得稅。賣房如果有獲利，就可能需要申報房地合一稅。
房地合一稅的重點，是把房屋與土地的交易所得合併計算，而不是只看房屋或只看土地。一般來說，屋主出售符合房地合一稅規定的房地時，會用賣出價格扣掉、與，計算出，再依持有期間適用不同稅率。
實務提醒：屋主準備賣房前，不要只看「我可以賣多少」，也要先估算「賣掉後可能要繳多少稅」，才知道實際能拿回多少資金。
Q2. 哪些房子會適用房地合一稅？
一般來說，105年1月1日以後取得的房屋、土地，出售時多數會適用房地合一稅；預售屋及其坐落基地交易也已納入課稅範圍。
房地合一稅主要適用於105年1月1日以後取得的房屋與土地。如果屋主出售的是105年以後取得的不動產，通常就要特別注意房地合一稅。房地合一稅2.0後，也納入房地交易課稅範圍，所以不只是成屋出售，預售屋轉售也要評估相關稅務。
實務提醒：賣房前第一步要先確認「取得日期」。取得日期不同，可能會影響適用舊制或新制，也會影響稅率與計算方式。
Q3. 房地合一稅怎麼算？
大方向是用賣出成交價，扣掉、與後，算出課稅所得，再依持有期間。
房地合一稅可以先用白話公式理解：賣出價格－－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得；課稅所得×適用稅率＝。取得成本通常包含當初買進房地的成本，相關費用則可能包含交易過程中的必要支出。
實務提醒：買進契約、賣出契約、、、裝修費用、相關收據或發票都建議妥善保存，因為這些資料可能影響稅額計算。
稅率與優惠
Q1. 持有多久會影響稅率嗎？
會。房地合一稅稅率與持有期間有很大關係，通常持有越短，稅率越高；持有越久，稅率相對較低。
房地合一稅2.0後，短期交易房地會適用較高稅率。境內個人持有房地期間在2年以內，稅率為45%；超過2年、未逾5年，稅率為35%；超過5年、未逾10年為20%；超過10年為15%。
實務提醒：如果屋主近期才買進房子，又準備出售，一定要先評估持有期間，因為短期出售的稅率可能會明顯提高。
Q2. 自住房地有400萬元免稅優惠嗎？
有，但必須符合自住房地條件。符合規定者，課稅所得400萬元以內免稅，超過400萬元部分按10%稅率課徵。
是很多屋主最關心的部分，但不是只要自己住過就一定符合。通常需要個人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣、持有並居住連續滿6年；交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用；且個人、配偶及未成年子女在交易前6年內未曾適用房地合一自住優惠。
實務提醒：很多屋主以為「我有住過」就能用400萬免稅，但實務上還要看設籍、持有、實際居住、是否出租營業，以及過去是否使用過優惠。
申報與費用
Q1. 賣房後多久要申報房地合一稅？
一般房屋土地交易，應在完成所有權的次日起30日內申報；預售屋交易則以交易日次日起30日內申報。
房地合一稅不是等到隔年綜合所得稅才一起申報。個人房屋、土地交易所得採分離申報納稅，通常應於房屋土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內辦理申報；房屋使用權、預售屋及符合一定條件股份或出資額，則以交易日次日起算30日內申報。
實務提醒：屋主賣房後不要以為交屋完成就沒事，房地合一稅有申報期限，超過期限可能會產生補稅、罰鍰或其他稅務問題。
Q2. 哪些費用可以拿來減少課稅所得？
與取得、改良、移轉房地有關的必要費用，符合規定且有證明文件者，可能可以認列；但持有期間的管理費、房屋稅、地價稅、貸款利息等通常不能扣。
屋主計算房地合一稅時，最容易影響稅額的就是成本與費用。與取得、改良、移轉房地有關的必要費用，符合規定且能提出證明者，可能可自中減除；若無法提出費用證明或金額不足，稽徵機關可能按計算，並以30萬元為限。
實務提醒：準備賣房時，最好提前整理買進契約、裝修憑證、收據、資料與其他相關支出證明。資料越完整，越有利於稅額試算。
賣房前準備
Q1. 賣房前要準備哪些資料給房仲或代書？
建議先準備、買進契約、貸款資料、裝修與費用憑證、戶籍資料、使用狀況、是否出租，以及過去是否使用過。
屋主賣房前如果能先整理資料，後續估價、稅費試算、簽約與交屋流程會更順。房地合一稅試算不是只看賣價，還要看取得成本、持有期間、費用單據與是否符合優惠。
實務提醒：資料準備越完整，越能避免成交後才發現稅負落差。繼承、贈與、夫妻贈與或重購換屋等特殊情形，建議另外請代書或稅務專業人員確認。
Q2. 房子被法院拍賣，也要申報房地合一稅嗎？
要注意。個人房地遭法院拍賣，也可能屬於房地交易，仍可能需要在期限內申報房地合一稅。
很多屋主誤以為房子被法院拍賣，相關稅費都會由法院處理，或認為拍賣金額不夠還債就不需要申報。但適用房地合一稅的不動產遭法院拍賣時，原則上仍可能需要主動向國稅局申報；實際申報義務與稅額仍以國稅局認定為準。
實務提醒：即使是不願意出售、被法院強制拍賣，也不要忽略申報期限。這類案件建議一定要請代書或稅務專業人員協助確認。
Q3. 屋主賣房前，房地合一稅最該注意什麼？
屋主賣房前，最重要的是先確認取得日期、持有期間、買進成本、可認列費用、是否符合自住優惠，以及申報期限。
房地合一稅會直接影響屋主賣房後實際可拿回的金額。如果沒有先估算，可能會出現房子賣到理想價格，但扣掉稅費後才發現實拿金額不如預期的情況。
實務提醒：賣房前先做稅費初估，會比成交後才補算更安心。尤其是短期持有、自住房地、預售屋轉售、繼承或贈與取得的房子，更建議提前確認。
簡易試算範例
房地合一稅不是用成交價全部課稅，而是先扣除成本、可認列費用與土地漲價總數額後，再依持有期間套用稅率。
假設買進總成本 1,000 萬，賣出 1,300 萬，可認列費用 50 萬，土地漲價總數額 30 萬：
接著再依持有期間，例如 2 年內、2 至 5 年、5 至 10 年或超過 10 年，套用不同稅率計算應納稅額。
屋主賣房前資料清單
屋主常見 5 個誤區
賣房前先做稅費初估
賣房不是只看成交價，還要看稅費、貸款、交屋條件與實際可拿回的金額。如果你正在評估出售房屋，建議先整理取得時間、買進價格、貸款餘額、裝修費用、戶籍與使用狀況，再進行售價與稅費評估。
繼承取得的房地，房地合一稅怎麼看？
繼承取得房地後出售，是很多屋主最容易搞混的房地合一稅情境。這類案件不能只看「我什麼時候繼承」，也要看原本是什麼時候取得房地、持有多久、成本怎麼認定，以及是否符合。
自住房地 400 萬免稅可以用嗎？
繼承房地出售可以評估自住房地 400 萬免稅優惠，但不能只看「這是家裡自己住的房子」，仍應依設籍、持有、實際居住、出租營業情形與國稅局認定結果判斷。實務上還要看本人、配偶或未成年子女是否設籍，是否持有並實際居住連續滿 6 年，交易前 6 年內是否出租、營業或執行業務使用，以及交易前 6 年內是否曾適用過自住優惠。
繼承案件如果要併計被繼承人的持有期間來適用自住優惠，通常被繼承人與繼承人都要符合自住房地要件。只要設籍、居住、出租或營業使用條件不完整，就可能無法適用；最終仍以國稅局審核為準。
繼承時免稅，不代表出售時不用稅
繼承取得不動產時，通常免申報與；但繼承人日後出售時，仍可能涉及房地合一稅、舊制財產交易所得、土地增值稅與其他交易費用。若屬於房地合一稅課稅範圍，通常仍要在完成移轉登記日次日起 。
被繼承人取得日、繼承登記日、是否連續繼承、持有期間、繼承時與公告土地現值、戶籍與實際居住資料、是否出租或營業、是否曾用過自住優惠、可認列費用憑證。
房地合一稅重購退稅怎麼看？
房地合一稅，是給自住換屋族的租稅優惠。個人出售適用房地合一稅制的自住房地後，如果在 2 年內重購新的自住房地，無論是先賣後買或先買後賣，符合條件時，原則上可申請退還或扣抵部分房地合一稅；實際適用與金額仍以國稅局審核為準。
不一定只限小換大
房地合一稅不是只有「小換大」才可以。符合條件時，無論重購價額是否高於出售價額，原則上可按重購價額占出售價額的比率，申請退還或扣抵應納稅額；實際適用與金額仍以國稅局核定為準。
可退還或扣抵稅額 ＝ 已繳納或應納房地合一稅額 × 重購價額 ÷ 出售價額
申請期限與 5 年管制
先賣後買者，通常是在重購自住房地完成移轉登記或房屋使用權交易日次日起 5 年內申請退稅；先買後賣者，則可於申報出售舊屋的房地合一稅時按比例申請扣抵。
適用重購退稅或扣抵後，重購自住房地在重購後 5 年內如果改出租、供營業、供執行業務使用或再行移轉，可能會被追繳原本退還或扣抵的稅額，實際追繳與否仍以國稅局認定為準。申請前如果未來可能再出售、出租、贈與、作為工作室或公司登記，建議先評估清楚。
常見應備資料
- 新舊自住房屋已辦竣戶籍登記的戶籍資料。
- 足以證明實際自住的相關文件。
- 重購及出售自住房地買賣契約書。
- 收付價款證明、新舊房地所有權狀或相關登記資料。
舊制財產交易所得怎麼算？
如果房屋是 104 年 12 月 31 日以前取得，出售時通常不是用房地合一稅新制，而是適用舊制財產交易所得。舊制重點是：土地部分原則上課土地增值稅，不併入所得稅；所得稅主要是就「房屋部分」的交易所得，併入出售年度的綜合所得稅申報。
房屋財產交易所得 ＝ 房屋售價 － 原始取得成本 －
如果買進或賣出契約沒有清楚拆分房屋與土地價格，通常會依出售時「 ÷（房屋評定現值＋）」的比例，計算歸屬房屋的損益。
可認列費用通常會看是否與取得、改良或移轉有關，例如仲介費、代書費、規費、、、土地增值稅等，實際仍要以國稅局認定與可提出的憑證為準。
- 有完整買進、賣出契約與費用憑證時，原則上應核實計算。
- 如果無法證明實際成交金額或成本，國稅局可能依年度財產交易所得標準核定。
- 舊制財產交易所得通常併入年度綜合所得稅，不是房地合一稅 30 日內申報。
賣房前，先知道實際能拿回多少
把取得日期、持有期間、買進成本、可認列費用、自住優惠與貸款餘額先整理清楚，售價規劃會更有方向。