01
先確認預算與貸款條件
買房前第一步不是先看房，而是先抓清楚自己能買多少。
- 自備款有多少
- 月付能力大約多少
- 房貸可能貸幾成
- 是否需要新青安或一般房貸
- 是否有信貸、車貸、信用卡循環、保人等影響貸款條件
- 是否已有其他不動產
實務上建議先找銀行初步評估，避免看到喜歡的房子後，才發現貸款成數不足。
買房完整流程｜從看屋到交屋一次看懂
從確認預算、找物件看屋、查不動產說明書、出價斡旋、簽約履保、房貸對保、用印完稅，到最後交屋點交，把每一步整理成清楚方塊，讓第一次買房的人也能照順序理解。
15 STEPS
從看屋到交屋，15 個步驟一次看懂
先看完整流程方塊建立概念，再往下看常見 Q&A。每個階段都建議保留書面資料，重要條件不要只用口頭約定。
02
找物件與約看屋
接著透過仲介平台、房仲網站、社群或業務介紹物件，安排實際看屋。
- 地點、生活機能、交通
- 屋齡、格局、採光、通風
- 樓層、棟距、噪音
- 公設比、車位型態
- 管理費、社區管理狀況
- 漏水、壁癌、裂縫、傾斜、違建、凶宅疑慮
- 是否有租約、占用、增建或產權問題
仲介公司應提供不動產說明書，這是看屋與出價前很重要的資料。
03
看不動產說明書與產權資料
買方有興趣後，應請仲介提供並說明標的資料。
- 不動產說明書
- 土地、建物謄本
- 權狀資料
- 建物測量成果圖
- 使用分區或土地使用管制
- 抵押權、查封、限制登記
- 漏水、增建、車位、管理費、租約等現況
重點是確認：你看到的房子，跟文件上記載的房子是不是一致。
04
出價：斡旋金或要約書
看完房子後，如果想出價，通常會進入斡旋或要約階段。
- 斡旋金：交付一筆金額，委託仲介向屋主談價格與條件
- 屋主同意時，斡旋金通常依約轉為定金
- 要約書：不交付斡旋金，用書面向屋主表達購買條件
- 簽署前要看清楚價格、期限、條件與退還規則
若仲介要求交付斡旋金，應告知買方也可選擇內政部版本要約書。實務上不少案件會先以斡旋談價格與條件，溝通彈性通常較高；但不論採斡旋或要約，都應先看清楚書面內容、期限與退還規則。
05
屋主同意條件，買賣成立
如果屋主接受買方出價與條件，通常代表買賣條件已談定。
- 成交總價與付款方式
- 簽約時間
- 履約保證與代書
- 貸款成數不足怎麼處理
- 交屋日期
- 稅費、管理費、水電瓦斯分算
- 家具、家電、冷氣、車位、設備是否包含
- 漏水、增建、違建、修繕責任
不要只談價格，所有條件都要在簽約前說清楚。
06
簽不動產買賣契約
價金與條件一致後，會正式簽訂不動產買賣契約。
- 買賣總價
- 簽約款、用印款、完稅款、尾款
- 貸款條件
- 履約保證專戶
- 交屋日期
- 產權移轉條件
- 稅費負擔
- 違約責任
- 現況交屋或修繕交屋
- 附贈設備清單
- 停車位權利
- 管理費、水電瓦斯、房屋稅、地價稅分算
簽約不只看總價，也要看貸款不足、屋況問題、交屋延遲、產權瑕疵時怎麼處理。
07
開履約保證專戶
現在實務上多數仲介交易會搭配履約保證。
- 買方後續支付款項進入履約保證專戶
- 第三方依買賣流程控管撥款
- 產權移轉、貸款撥款、交屋條件完成後，再依約撥款給賣方
履約保證可降低買方先付錢但產權沒過戶，或賣方過戶後收不到款項的風險。
08
買方申請房貸
簽約後，買方要開始正式送銀行貸款。
- 身分證明文件
- 財力與所得資料
- 買賣契約書
- 不動產相關資料
- 銀行要求文件
- 銀行信用審核、收入負債比評估、物件鑑價
- 核定貸款成數、利率與年限
如果銀行鑑價不足，買方可能需要補更多自備款，或改找其他銀行評估。
09
用印、報稅、完稅
代書會依流程辦理用印與稅費申報。
- 契稅
- 印花稅
- 土地增值稅
- 房地合一稅提醒
- 規費
- 代書費
- 貸款設定相關費用
買方、賣方負擔的費用會依契約約定與稅務機關認定為準。
10
銀行對保與設定抵押權
貸款核准後，買方會到銀行對保。
- 貸款金額
- 利率
- 年限
- 寬限期
- 還款方式
- 火險、地震險
- 抵押權設定
銀行確認貸款條件後，代書會辦理抵押權設定與所有權移轉登記。
11
所有權移轉登記
代書將買賣雙方資料送地政事務所辦理所有權移轉。
- 所有權人是否正確
- 持分是否正確
- 車位是否登記正確
- 貸款抵押權設定是否正確
- 是否有不該出現的限制登記或他項權利
完成後，房子法律上的所有權會移轉到買方名下。
12
貸款撥款與尾款支付
所有權移轉與抵押權設定完成後，銀行會依流程撥款。
- 款項通常進入履約保證專戶
- 再依契約條件撥付給賣方
- 賣方原本有貸款時，通常先辦理清償與塗銷
- 剩餘款項再撥付給賣方
款項撥付方式以契約、履保文件、銀行與代書作業為準。
13
交屋前點交
正式交屋前，買方應該再確認一次屋況。
- 鑰匙、磁扣、遙控器
- 水、電、瓦斯是否正常
- 冷氣、熱水器、廚具、衛浴設備
- 漏水、壁癌、窗框滲水
- 附贈家具家電是否一致
- 車位位置與使用方式
- 管理費、水電瓦斯費分算
- 戶籍是否遷出
- 租約或占用是否已排除
這一步最好用交屋清冊或點交表寫清楚。
14
正式交屋
交屋時，買賣雙方、仲介、代書通常會一起確認完成事項。
- 權狀或謄本資料
- 款項是否結清
- 稅費是否結清
- 屋況是否符合約定
- 鑰匙與相關物品是否交付
- 管理費、水電瓦斯是否分算完成
- 賣方是否完成搬遷
- 買方是否同意點交
交屋完成後，買方正式取得房屋使用權，賣方取得尾款。
15
交屋後注意事項
交屋後買方還有幾件事要記得處理。
- 換門鎖
- 辦水電瓦斯過戶
- 辦管理中心住戶資料
- 確認房屋稅、地價稅通知地址
- 確認貸款扣款帳戶
- 保留買賣契約、稅費收據、代書資料
- 未來出售時，這些資料會影響取得成本與費用認列
交屋完成不代表資料可以丟掉，買賣契約與費用單據都建議長期保存。
PREPARE
看屋前準備
Q1. 第一次買房，應該先看房還是先問貸款？
建議先做預算與貸款初步評估，再開始大量看屋。先確認安全總價帶、自備款與月付能力，才能避免看到喜歡的房子後才發現貸款成數不足。
Q2. 自備款只準備頭期款夠嗎？
通常不建議。除了頭期款，還有契稅、印花稅、代書費、履保費、仲介服務費、貸款設定費、保險費、裝潢修繕與搬家費等，最好保留一筆交屋後預備金。
Q3. 跟仲介說需求時，要講多細？
建議把需求分成必要條件與可妥協條件。必要條件包含總價、區域、房數、是否需要車位；可妥協條件包含屋齡、樓層、裝潢與社區大小。
DOCUMENTS
看屋與資料
Q1. 看屋時最容易忽略什麼？
很多人只看裝潢，但容易忽略漏水、壁癌、管線、窗框滲水、浴室外牆、社區管理、車位權利與周邊噪音。這些都會影響後續居住與轉售。
Q2. 不動產說明書重要嗎？
重要。不動產說明書是買方了解物件狀況的重要文件，出價前應請仲介逐項說明，並確認內容是否與現場屋況、謄本與權狀資料一致。
Q3. 房屋現況說明書要注意什麼？
要特別看漏水、壁癌、增建、修繕、凶宅、海砂屋、輻射屋、租約、占用、設備與車位等事項。如果有疑問，應在簽約前寫清楚。
OFFER CONTRACT
出價與簽約
Q1. 斡旋金給了可以退嗎？
要看斡旋書內容、期限與屋主是否承諾條件。若屋主未承諾且斡旋不成立，通常依約處理退還；若屋主已承諾，可能進入定金或買賣成立效果，簽署前要看清楚。
Q2. 要約書比較安全嗎？
要約書不一定代表完全沒有法律效果，它也是書面購買意思表示。重點不是哪一種一定比較安全，而是內容、期限、條件與撤回方式是否清楚。
Q3. 簽約前最重要的是什麼？
不要只確認總價。貸款不足怎麼辦、屋況如何處理、設備留不留、車位怎麼用、交屋日期、費用分算與違約責任，都要寫清楚。
TRANSFER
貸款、過戶與交屋
Q1. 銀行鑑價不足怎麼辦？
可能需要增加自備款、換銀行重新評估，或依契約約定處理。建議簽約前就先了解自身貸款條件，並在契約中確認貸款相關處理方式。
Q2. 交屋前一定要點交嗎？
建議一定要。交屋前應用清冊確認鑰匙、磁扣、水電瓦斯、設備、車位、管理費、水電費分算、戶籍遷出與屋況。
Q3. 交屋後發現問題怎麼辦？
先確認買賣契約、房屋現況說明書、設備清單與點交紀錄，並保留照片、影片、對話紀錄與修繕估價，再依契約約定、仲介協調或法律途徑處理。
BUYING ADVICE
看屋、斡旋、簽約不知道卡在哪一步？
可以先把預算、想買區域、房型、是否需要車位與貸款條件整理好，再一起確認目前適合看屋、出價，還是先補齊資料。